Печат на тази страница

Как да печелим от недвижим имот

1. От наем - най-логично и често практикувано.

Познавате ли хора, които имат повече от едно жилище в града? Или Вие самият сте един от тях?

Е, аз познавам няколко категории хора, които отчаяно се борят с наемателите си и твърдят, че отдаването под наем на второ жилище изобщо не е печелившо, а продължават да го правят. Всъщност има няколко категории собственици на недвижими имоти (в които не живеят).

А. Възрастни хора с 2 жилища - в едното живеят, а другото са купили/наследили за децата си. Наследниците най-често живеят в столицата или в чужбина и нямат намерение да се връщат по родните места.

Тази категория хора се стараят да получават доход от имота като го отдават под наем, но не инвестират в ремонт и подобрения. Обикновено след 3-5 години отдаване под наем, а и не рядко след като наемателите напуснат без предизвестие и оставят 2 неплатени сметки за ток - средно по 200 лв или повече и 2 неплатени наема - средно по 300 лв (да не говорим за случаите, в които наемателите се опитват да изнесат и обзавеждането при бързичкото си напускане) се налага един лек ремонт или поне боядисване. Повечето хора, които познавам от тази категория в крайна сметка "врътнаха ключа" на апартамента и казаха: "Стига толкова разправии. По-добре да не го давам под наем".

Познавам и семейство, на което съсед - нотариус с офис им предложи да купи жилището срещу сума от 75000 евро за 70 кв.м. в централна градска част на Пловдив, но те отказаха. Сега 2 години по-късно апартамента е занемарен и те искат да го продадат но цената вече е 60000 евро от същия купувач. И те пак не са съгласни.

Защо се получава така? С времето имот, който не се поддържа се разпада, но очакванията на продавача не се променят.

Б. Семействата закупили преди 10-тина години с пари от родители/роднини или друг произход, жилище с цел да го отдават под наем. Най-често тези собственици имат и ипотечен кредит към някоя банка (тъй като парите в брой не са стигали за покупката на имота).

Преди десетина години наемите бяха достатъчно добър доход и това въвлече не малко хора в покупката на иначе не толкова нужен имот. Сметката "с наема ще погасявам заема" излизаше преди 13 години, но с времето тази разлика започна да намалява и наемите станаха значително по-ниски от вноските по ипотечни кредити. Също така и страха от фалит на банките, или запор върху банкови сметки накара средностатистическия платежоспособен работещ човек да помисли за подобна инвестиция. Така че към този момент има имот, който му носи доход (наем), но му струва и разход (вноска по банков кредит). При ситуацията на пазара на недвижими имоти днес става все по-малка разликата между двете и като се сложат разходите за данък сгради и такса смет, и необходимият основен ремонт на всеки 3-5 години, тази инвестиция става все по-неудачна, скъпа, трудоемка и времеемка.

В. Хора, които нямат основна дейност и техните доходи както в миналото така и за в бъдеще ще са доходите от наем на имотите им. Това са най-често собствениците на реституирани имоти и по-специално техните наследници.

Обикновено те притежават солидни стари сгради в централната част на града. Недостатък обаче е това че сградите остаряват и морално и материално и поддръжката им струва повече от дохода, който носят. Като се има предвид и факта, че обикновено наематели на тези имотибяха банки и държавни учреждения, а те вече се нанесоха в собствени нови сгради, вероятността да се появят нови наематели на тези обекти е нулева. Неслучайно има бум в обявените за продан такива имоти, и също толкова неслучайно е и липсата на купувачи за тях.

Г. Хора, които сега тепърва "инвестират" в покупката или строеж на нов жилищен имот с цел да го отдават под наем. Според мен това е най-неизгодния вариант да вложиш парите си. Нетната сегашна стойност на този имот далеч превишава стойността на бъдещите доходи от този актив.

2. От продажбата му

Колкото по-стар е даденият недвижим имот толкова е по-ниска цената му, независимо от местоположението му. Обикновено старите сгради с централно местоположение биват купувани с цел събарянето им и строеж на нова такава, (което юридически може да се представи като "реновиране" - запазва се фасадата на сградата а всичко останало вътре се събаря и изгражда наново).

Изгодата от продажбата на такъв имот е: получавате солидна сума пари в брой, които депозирате в банка, а лихвата е сигурен доход. Отпада необходимостта да внасяте данък сгради и такса смет, да плащате разходи произтичащи от етажна собственост, ремонти и поддръжка.

Фактите в цифри.

Ако притежаваме жилище на стойност 50 000 Евро = 100 000 лв в Пловдив, Варна или Бургас /около 70 кв.м. в най-добрия случай/ можем да го отдаваме под наем за сумата 380 лв/месец ако е обзаведен. /За София - може би повече и провинциалните градове - доста по-малко не коментирам, там наемите са доста по-различни/.

За 12 месеца е доход от 4560 лв, за 20 години това прави 91 200 лв.

Ако продадем имота по сегашната пазарна цена и вложим тези 100 000 лв на депозит в банка: средно 4.6% е годишната лихва за 12 месечен срочен депозит в лева: www moitepari.bg

Значи за първата година дохода/лихвата е 4600 лв

Сума в началото на годинатаГодишна лихва в лв.Месечна лихва в лв.
100000.00 4600.00 383.33
104600.00 4811.60 400.97
109411.60 5032.93 419.41
114444.53 5264.45 438.70
119708.98 5506.61 458.88
125215.60 5759.92 479.99
130975.51 6024.87 502.07
137000.39 6302.02 525.17
143302.40 6591.91 549.33
149894.31 6895.14 574.59
156789.45 7212.31 601.03
164001.77 7544.08 628.67
171545.85 7891.11 657.59
179436.96 8254.10 687.84
187691.06 8633.79 719.48
196324.85 9030.94 752.58
205355.79 9446.37 787.20
214802.16 9880.90 823.41
224683.06 10335.42 861.29
235018.48 10810.85 900.90

След 20 години при сегашния лихвен процент ще притежавате 235 000 лв, които ще Ви носят 900 лв/месец.

Ако пък теглите лихвата ще имате просто месечен доход от 383 лв/месец без да правите нищо.

С други думи ако имате свободни 100 000 лв и не желаете да ги дадете на банка, а и в къщи няма как да стоят - купете си диаманти, или златни бижута. Те са малки, ценни, не се нуждаят от ремонт и стопанисване, бързо се продават в случай на нужда и цената им не пада в случай на война и природни бедствия.

Друг вариант е да вложите парите си в австрийска или най-добре швейцарска банка.

Недвижимите имоти са най-бавно ликвидните активи след "земята". Неслучайно в счетоводството стоят най-горе в Актива. Това означава, че е най-трудно да се освободиш от тях на цената, която са Ви стрували. Под стрували се има предвид не само първоначалната инвестиция, но и всички други последващи разходи по поддръжка, ремонт и възстановяване. Тези разходи при всички случаи са за сметка на собственика, дори (и най-вече) ако има наематели.

От икономическа гледна точка сегашната цена на един новопридобит недвижим имот е едномесечният наем умножен по 12 месеца за 20 години. /240 месеца/. Ако сградата е пред разпадане купувачът няма да даде за нея тази сума и всяка сума доближаваща се до тази е добре дошла за продавача.

Извод:

С други думи, притежаването на недвижим имот само по себе си не носи доходи, а само разходи. Единственият "Бизнес" който може да правите от недвижим имот е отдаването под наем. Лошото е, че ако не спестявате парите от наема, а ги използвате за текущ доход, ще Ви се наложи на всеки 5 години да прибягвате до потребителски кредит за да ремонтирате имота.


Автор: Дипл. икон. С. Сурова

Последно променена в Четвъртък, 05 Юни 2014 00:07
Оценете
(2 гласа)